2月10日，全國(guó)首單醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT——匯添富九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式開啟發(fā)售。邁入2025年，機(jī)構(gòu)人士表示，在政策層面的強(qiáng)化支持下，REITs市場(chǎng)也將在新一年迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。

新資產(chǎn)類型重磅開售

根據(jù)公告，匯添富九州通醫(yī)藥REIT本次募集期為2月10日至11日，募集基金份額總額為4億份，其中戰(zhàn)略配售初始發(fā)售份額為3億份，占比75%；網(wǎng)下發(fā)售初始發(fā)售份額為7000萬(wàn)份，占比70%；公眾發(fā)售初始發(fā)售份額為3000萬(wàn)份，占比30%。按認(rèn)購(gòu)價(jià)格2.895元/份和4億份的發(fā)售份額數(shù)量計(jì)算，若本次發(fā)售成功，預(yù)計(jì)募集資金總額為11.58億元。此前詢價(jià)階段，該基金全部配售對(duì)象擬認(rèn)購(gòu)份額總計(jì)501850萬(wàn)份，為網(wǎng)下初始發(fā)售份額數(shù)量的71.69倍。

公開資料顯示，匯添富九州通醫(yī)藥REIT項(xiàng)目發(fā)起人九州通集團(tuán)是全國(guó)領(lǐng)先的民營(yíng)醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，也是醫(yī)藥流通領(lǐng)域的領(lǐng)軍企業(yè)；原始權(quán)益人九州通物流作為醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級(jí)物流企業(yè)，擁有規(guī)模龐大的醫(yī)藥供應(yīng)鏈服務(wù)平臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施，物流網(wǎng)絡(luò)資源覆蓋全國(guó)96%以上區(qū)域。該基金底層資產(chǎn)為九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流中心。該中心是符合GSP質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)藥物流中心，采用先進(jìn)的信息技術(shù)、智能化物流設(shè)備與數(shù)字化管理手段，實(shí)現(xiàn)藥品的精準(zhǔn)管理與全程可追溯，確保藥品流轉(zhuǎn)的高效與安全，可為九州通集團(tuán)自身業(yè)務(wù)與各行各業(yè)合作伙伴提供高效、便捷的物流服務(wù)。區(qū)別于傳統(tǒng)物流，該中心專注高門檻、高回報(bào)的醫(yī)藥物流領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)高凈值藥品。

業(yè)內(nèi)人士表示，相較于傳統(tǒng)高標(biāo)倉(cāng)等倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，醫(yī)藥物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施這一底層資產(chǎn)不僅類型特殊，也具備十分清晰的投資邏輯，包括需求增長(zhǎng)確定性高，驅(qū)動(dòng)著更多的醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)需求；該領(lǐng)域內(nèi)的強(qiáng)監(jiān)管性、技術(shù)等進(jìn)入門檻較高等。公募REITs底層資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式清晰、收益穩(wěn)定性高且具有強(qiáng)制分紅條款，是適合長(zhǎng)期資金配置的“安全資產(chǎn)”。在低利率環(huán)境下，REITs這類有穩(wěn)定分紅特性的安全資產(chǎn)，將呈現(xiàn)出更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

入池資產(chǎn)類型不斷擴(kuò)大

光大證券數(shù)據(jù)顯示，截至2025年1月31日，已成立的公募REITs涵蓋了產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保以及水利設(shè)施8大類行業(yè)，總計(jì)60只產(chǎn)品，總發(fā)行規(guī)模近1700億元。根據(jù)上交所及深交所項(xiàng)目動(dòng)態(tài)披露，還有22只REITs目前處于待上市狀態(tài)，其中17只為首發(fā)REITs，另外5只為待擴(kuò)募REITs。除了匯添富九州通醫(yī)藥REIT，更多新項(xiàng)目也有望在今年陸續(xù)入場(chǎng)，為資本市場(chǎng)投資者提供更加多元化的投資選擇。

新春伊始，證監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》。《意見》提出，支持人工智能、數(shù)據(jù)中心、智慧城市等新型基礎(chǔ)設(shè)施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域項(xiàng)目發(fā)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，支持傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施數(shù)字化改造。同時(shí)，圍繞提供優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老金融產(chǎn)品服務(wù)，《意見》還提出，支持符合條件的健康、養(yǎng)老等銀發(fā)經(jīng)濟(jì)企業(yè)股債融資，探索以養(yǎng)老設(shè)施等作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行資產(chǎn)支持證券和REITs。

中金基金認(rèn)為，以管資產(chǎn)為核心的REITs全鏈條監(jiān)管體系將更加完善。政策層面將繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)REITs市場(chǎng)的支持，推動(dòng)相關(guān)法律法規(guī)的完善和產(chǎn)品的創(chuàng)新。在信息披露層面，隨著定期報(bào)告指引的發(fā)布，REITs信息披露的精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化將進(jìn)一步提升，對(duì)于底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)報(bào)表、重大事項(xiàng)等的披露將進(jìn)一步細(xì)化，各業(yè)務(wù)參與方的信息披露責(zé)任將進(jìn)一步壓實(shí)。在產(chǎn)品發(fā)行層面，對(duì)于各類資產(chǎn)的審核要求進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化，產(chǎn)品審核發(fā)行速度與底層資產(chǎn)的合規(guī)性要求或?qū)⒌玫竭M(jìn)一步提升。

REITs市場(chǎng)活躍度有望提升

展望2025年REITs市場(chǎng)，中金基金表示，伴隨政策的進(jìn)一步完善和市場(chǎng)的逐步成熟，該領(lǐng)域規(guī)模有望繼續(xù)擴(kuò)大。常態(tài)化發(fā)行機(jī)制下，預(yù)計(jì)將有更多領(lǐng)域的“首單”項(xiàng)目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域有望迎來(lái)新的突破，隨著更多類型資產(chǎn)的入市，REITs市場(chǎng)有望進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，盤活存量帶動(dòng)增量的能力更加顯著。

“隨著公募基金、社保基金、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資金的逐步入市，市場(chǎng)參與度和活躍度有望邁上新臺(tái)階，也為REITs指數(shù)化基金產(chǎn)品的出臺(tái)創(chuàng)造了有利條件。”中金基金進(jìn)一步分析稱，投資者或?qū)⒏又匾暜a(chǎn)業(yè)周期蘊(yùn)含的結(jié)構(gòu)性配置契機(jī)，現(xiàn)金分派率較高、估值合理且具備業(yè)績(jī)修復(fù)潛力的REITs產(chǎn)品更易獲得青睞。同時(shí)，在利率下行背景下，REITs產(chǎn)品作為一種兼具股債屬性的高比例分紅特征投資產(chǎn)品，其投資價(jià)值有望得到進(jìn)一步釋放。

近期，REITs在二級(jí)市場(chǎng)整體表現(xiàn)亮眼。Wind數(shù)據(jù)顯示，華泰南京建鄴REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏首創(chuàng)奧萊REIT等20多只基金年初至今漲幅均超10%。從指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，光大證券統(tǒng)計(jì)顯示，2025年1月，公募REITs的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格回報(bào)率為5.9%，總回報(bào)率為6.2%；成交規(guī)模及換手率方面，1月REITs成交規(guī)模較上年12月整體走高，月內(nèi)成交規(guī)模及月度區(qū)間換手率均值分別為118.8億元和20.7%。從不同底層資產(chǎn)類型來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的月內(nèi)成交規(guī)模和區(qū)間平均換手率雙雙領(lǐng)先其他各類品種。