北京進深 徐迪朝陽平房+孫河組團地塊成交半月有余，一個重要信息來了。

5月13日，平房項目兩塊住宅用地和幼托用地施工、監理招標計劃發布。

兩個招標人:北京茂越置業有限公司和北京興昶房地產開發有限公司。

意味著拿地聯合體將分別操盤這宗巨無霸地塊。

其中，北京茂越置業負責平房2107-01住宅和02托幼項目。

總建筑規模約11.65萬平方米，其中地上建面約8.29萬方，投資估算6億元。

北京茂越置業成立于2025年5月14日，注冊資本40億元，由中建智地和朝陽城開旗下的北京興鼎房地產持股50%、中國金茂旗下北京方興亦城置業持股33%、越秀地產旗下廣州越秀華城房地產持股17%。

公司法定代表人、經理為方興亦城置業總經理王澍；董事長為中國金茂首席運營官吳進；董事包括越秀地產北方區總經理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

從平房平房2107-01地塊項目公司名字來看，突出金茂和越秀，管理層方面，董事長和總經理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項目，金茂對這一片很熟。

小道消息稱，這個項目金茂負責規劃設計，越秀來做營銷，分工很合理。

南邊的2107-03地塊體量更大，接近于北邊住宅地塊的2倍，總建筑規模約21.56萬平方米，其中地上建面超14萬方，投資估算約10.78億元。

招標人北京興昶房地產開發有限公司，成立于2025年5月13日，注冊資本80億元。

股權結構與北京茂越置業相同，由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經理李吉擔任新項目公司總經理。

大股東北京興鼎房地產是北京宸園的開發主體，由中建智地和朝陽城開分別持股97%、3%。

去年6月份北京興鼎房地產以112億元的總價拿下了北京首宗“宅產配”地塊“朝陽酒仙橋+前葦溝+朝陽園北區”項目，分別開發了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項目。

對于開發組合包，中建智地可算是頗有心得了。

有消息稱，隨著北京宸園營銷接近尾聲，部分銷售人員已轉戰平房地塊，重點回訪未成交客戶，為新項目蓄客。

除了住宅項目，15公里以外的孫河商服地塊，開發主體也是北京興昶。

總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個標段施工，一標段建面7.53萬平方米，二標段5.16萬平方米。投資估算合計約6.34億元。

這宗超大體量超高價格的朝陽地王項目，成交于4月28日，由中建智地+中國金茂+越秀地產+朝陽城發聯合體，以126億元的底價摘得。

項目總用地規模14.83公頃，地上建筑規模達到28.27萬㎡。

包括多幅子地塊，其中，平房2107-01、03兩幅住宅地塊成交價為119.59億元；

孫河2902-73地塊成交價6.41億元；2107-02托幼用地不出讓。

住宅地塊折合樓面價約5.45萬元/㎡，已達到近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價高于5萬的不多，除了海淀和東城金魚池地塊之外，只有豐臺萬泉寺和東鐵營地塊的成交樓面價高于5.45萬。

對比一下三間房地塊，距離平房地塊3公里左右，溢價10.5%成交的樓面價為5.16萬元/㎡。

具體來看，平房子地塊以住宅用途為主，2107-01、03地塊一南一北，均為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。

其中北側01地塊占地面積3.01公頃、地上建面7.82萬㎡；南側02地塊占地5.43公頃、地上建面14.11萬㎡。

02地塊為A334托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9，限高16米，位置可結合方案與01地塊統籌布置。

孫河2902-73地塊，為綜合性商業金融服務業用地，占地5.87公頃，容積率1.0。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規定，要求從中央公園后退100米區域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環路可到30米。

上述地塊中，涉及3條街坊路建設:

1、平房2107-03地塊內新增1條南北向寬度為11米的街坊路；

2、孫河2902-73地塊內新增1條東西向寬度為20米的街坊路；

3、在孫河2902-73地塊及2902-71地塊間新增1條南北向寬度為 20米的街坊路，相鄰地塊分別設置10米。

上述街坊路納入土地出讓范圍，由項目競得人負責建設，計入建設用地基底面積核算容積率，與項目同期建成并保證對外開放，由項目競得人進行養護和管理。

平房地塊位于東四環與東五環之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫院等，周邊教育、醫療及商業配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產品，豪宅屬性更加明顯。

平房板塊發展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯排別墅，正在強銷階段，目前網簽83套高層，均價7.8萬/㎡；18套別墅，成交價8.2萬/㎡。

御翠園由于戶型設計未能跟上當前市場對產品力的要求，后續預計在價格上還會繼續讓步。其拿地較早，成本優勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

往東3公里處，是近期即將入市的三間房雙子項目:

保利朝觀天珺，7棟住宅樓，地上總建面7.6萬㎡，11F-25F洋房+高層，容積率2.8，共524戶，主力92㎡三居、122㎡/139㎡/157㎡四居。

金茂滿曜，規劃13棟8-26F洋房+小高層，住宅建面9.1萬㎡，容積率2.5，共719戶；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。

位置上來看，平房地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，平房地塊在東五環內，更接近中心城區；但三間房地塊近年陸續有新盤入市，周邊小區外觀看上去比較有品質。

配套方面，平房地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。

相關公司:中建智地,金茂服務hk00816